Eenmaal in beweging is het makkelijk(er) koers veranderen... U wilt het beste voor uzelf en uw naasten. Wij voorzien u graag van goed advies.

 

Mr A. Engelbracht gaat per 1 juli 2017 uitsluitend verder in NotaTrust en kan u als zodanig bijstaan bij advies over notariële vraagstukken en begeleiding bij de notaris.

Voo meer informatie over NotaTrust verwijzen wij u naar de website NotaTrust.nl

Een huis als erfenis. Hoe zit dat met de verkoop?

Een huis verkopen is in deze tijd geen pretje. Maar het wordt pas echt vervelend als het huis onderdeel is van een nalatenschap. Want wie heeft eigenlijk recht op het huis? Wat is het huis waard? Hoe zit het met de erfbelasting? En wat als de erfgenamen het niet eens worden?

Erfenis, recht heb op het huis?

Je hebt recht op een huis uit een erfenis als je erfgenaam bent van de overleden eigenaar van de woning. Of je erfgenaam bent, staat in een testament of in de wet. Bij het Centraal Testamenten Register kun je navragen of er een testament is. Op www.centraaltestamentenregister.nl lees je hoe je dat kunt doen. Als er geen testament is, geldt de wet. Je notaris legt je graag uit wie erfgenaam is volgens de wet. En wat het betekent om erfgenaam te zijn.

Erfenis, waarde woning

Voor de verkoop van het huis is natuurlijk een officiële taxatie het beste. Dan gaat het om de marktwaarde van de woning.

Maar voor de erfbelasting heb je geen taxatie nodig. Dan moet je namelijk uitgaan van de WOZ-waarde van het vorige jaar. Is de WOZ-waarde volgens jou te hoog, dan moet je een nieuwe WOZ-beschikking aanvragen bij de gemeente waar het huis staat. Zorg dat je dit snel doet. Dan wordt de erfbelasting berekend over de lagere WOZ-waarde.

Zijn er meer erfgenamen en wil je de waarde weten om de hoogte van je erfdeel te bepalen? Dan moet je samen met de andere erfgenamen beslissen hoe de waarde wordt bepaald. Soms staat hierover trouwens iets in het testament.

Als de erfgenamen het niet eens worden

Het komt vaak voor dat erfgenamen het niet eens kunnen worden over de waarde van de woning. Of over wat er in het koopcontract moet staan. Het wordt dan moeilijk om de woning te verkopen. Dit is natuurlijk vervelend voor alle erfgenamen. Want niet alleen kun je dan heel lang wachten op je erfdeel. Je zult ook veel langer de woningkosten moeten doorbetalen.

Wil je echt snel van het huis af, dan kun je overwegen de dwarsliggende erfgenaam uit te kopen. Komen jullie er echt niet uit, dan zal de rechter uitkomst moeten bieden.

Erfbelasting betalen voordat het huis verkocht is?

Het duurt wel even voor je van de Belastingdienst een aanslag krijgt voor de erfbelasting. Meestal krijg je die pas een paar maanden na je aangifte. Maar als je die aanslag eenmaal hebt, moet je die binnen zes weken betalen. Oók als het huis nog niet is verkocht. En als je een huis erft gaat het vaak meteen om een flinke aanslag.

Heb je het geld niet voorhanden, dan kun je de Belastingdienst vragen om uitstel of een betalingsregeling. Niet betalen is echt geen optie. Want dat kan uiteindelijk zelfs leiden tot een gedwongen verkoop, waarbij de opbrengst natuurlijk een stuk lager ligt dan als je het huis zelf verkoopt.

Huis verkopen bij erfenis mogelijk?

Soms is nog niet goed uitgezocht wie het huis uit de erfenis nou eigenlijk mag verkopen. Want ook al ben je erfgenaam, dan betekent dat nog níet dat jij altijd degene bent die mag verkopen.  Mag je het huis niet verkopen en doe je het toch, dan kan het huis vaak niet geleverd worden. Met andere woorden: de zaak gaat niet door. Als verkoper blijf je dan in gebreke. De koper krijgt dan namelijk geen huis. Grote kans dat je in dat geval 10% boete moet betalen aan de koper. En die 10% boete moet je helemaal zelf betalen. Die geldt namelijk alleen voor degene die het koopcontract heeft getekend.

Vraag daarom altijd de notaris om advies. Dan weet je zeker of je erfgenaam bent, wat je rechten en plichten zijn en wat je allemaal moet regelen.

Moet ik de erfbelasting betalen voordat het huis is verkocht?

Het duurt wel even voor je van de Belastingdienst een aanslag krijgt voor de erfbelasting. Meestal krijg je die pas een paar maanden na je aangifte. Maar als je die aanslag eenmaal hebt, moet je die binnen zes weken betalen. Oók als het huis nog niet is verkocht. En als je een huis erft gaat het vaak meteen om een flinke aanslag.

Heb je het geld niet voorhanden, dan kun je de Belastingdienst vragen om uitstel of een betalingsregeling. Niet betalen is echt geen optie. Want dat kan uiteindelijk zelfs leiden tot een gedwongen verkoop, waarbij de opbrengst natuurlijk een stuk lager ligt dan als je het huis zelf verkoopt.

Wat als blijkt dat ik helemaal niet mag verkopen?

Soms is nog niet goed uitgezocht wie het huis uit de erfenis nou eigenlijk mag verkopen. Want ook al ben je erfgenaam, dan betekent dat nog níet dat jij altijd degene bent die mag verkopen.  Mag je het huis niet verkopen en doe je het toch, dan kan het huis vaak niet geleverd worden. Met andere woorden: de zaak gaat niet door. Als verkoper blijf je dan in gebreke. De koper krijgt dan namelijk geen huis. Grote kans dat je in dat geval 10% boete moet betalen aan de koper. En die 10% boete moet je helemaal zelf betalen. Die geldt namelijk alleen voor degene die het koopcontract heeft getekend.

Vraag daarom altijd de notaris om advies. Dan weet je zeker of je erfgenaam bent, wat je rechten en plichten zijn en wat je allemaal moet regelen.

Samen huis kopen? Samenlevingscontract!

Bestaande koopwoningen zijn de afgelopen jaren steeds goedkoper geworden. Vergeleken met de piekperiode in 2008, zijn de prijzen begin 2013 met ruim 18 procent gedaald. Een goed moment voor samenwoners om van een huurwoning naar een koopwoning te gaan. Of samen een grotere koopwoning aan te schaffen.

Plannen maken voor een nieuwe woning is voor veel mensen een heerlijke tijd. Welke keuken nemen wij, hoe komt de badkamer er uit te zien en wat wordt de slaapkamer? Maar bij het samen kopen van een woning komt meer kijken. Er moeten zaken worden vastgelegd en geregeld. En daarbij moet je vaak uitgaan van vervelende situaties. Wat als het niet meer werkt? Of als één van de twee overlijdt? De notaris kan hierbij helpen.

Samenlevingscontract

Stellen die een huis kopen, kunnen het beste een samenlevingscontract laten opstellen door een notaris. Hierin kun je allerlei praktische zaken regelen. Je kunt laten vastleggen wie bijvoorbeeld de rekeningen betaalt of van wie de dure televisie is. Maar een samenlevingscontract doet meer. Het zorgt ook voor financiële en juridische zekerheid als een van de twee partners overlijdt of als de samenwoners uit elkaar gaan.

Uit elkaar

Natuurlijk ga je er bij het samen kopen van een huis niet vanuit dat je ooit uit elkaar gaat, maar het is wel belangrijk om hierover na te denken. Uit een Brits onderzoek blijkt namelijk dat ongehuwde samenwoners twee keer zoveel kans hebben om uit elkaar te gaan dan gehuwde samenwoners. Nu geen goede afspraken maken, kan in de toekomst betekenen dat een van de partners met een groot financieel probleem wordt opgezadeld.

Overwaarde of spaargeld bij kopen woning

Goede afspraken zijn vooral belangrijk als de een meer betaalt dan de ander. Of als een van de twee de overwaarde van de huidige woning inbrengt en de ander niets. Als je als stel uit elkaar gaat, is het wel zo eerlijk dat je iets terugziet van wat je hebt ingebracht. Leg daarom goed vast wie wat betaalt, hoeveel spaargeld erin wordt gestoken en wat de eventuele overwaarde van een oude woning is. De notaris kan hierbij adviseren en dit in het samenlevingscontract opnemen.

Overlijden eigen huis

Stel dat een van de twee overlijdt, dan gaat het aandeel in de gezamenlijke woning en de inboedel van de overledene naar zijn of haar familie. De kans is dan groot dat de overgebleven partner het huis niet meer kan betalen en moet verkopen. Een samenlevingscontract kan ook dit voorkomen. De notaris kan hier een zogenoemd verblijvingsbeding in meenemen. De overgebleven partner krijgt dan het aandeel van de overledene en is voortaan de enige eigenaar van het huis en de inboedel.

Geen erfbelasting betalen

Wanneer een verblijvingsbeding in de samenlevingsovereenkomst is opgenomen, hoeft de overgebleven partner meestal geen erfbelasting over de waarde van de woning en de inboedel te betalen. Met een samenlevingscontract heeft de overgebleven partner namelijk recht op een vrijstelling van 616.880 euro in het geval de overleden partner spaargeld, banktegoeden en/of andere bezittingen aan hem of haar nalaat. Dit kan duizenden euro’s erfbelasting schelen. Op tijd naar de notaris zorgt dus niet alleen voor financiële en juridische zekerheid, maar scheelt ook nog eens een boel geld.

Meer informatie of een persoonlijk advies?

Twijfelt u of u alles goed heeft geregeld? AE Notaris geeft u graag een persoonlijk advies.
Bel 0294-231412 voor het maken van een afspraak.